需求暴涨创十年新高！北京一季度写字楼市场强势开门红

    北京甲级写字楼市场一季度回暖明显，高力国际发布的数据显示，一季度全市场净吸纳量超过23万平方米，刷新近十年单季度净吸纳量的新高，空置率有所下降。市场平均租金虽然仍处于下降通道，但降幅持续收窄，个别子市场的租金已经出现企稳回升的迹象。

    甲级写字楼市场需求强力反弹

    十四五规划纲要已于近日发布，高力国际中国区董事总经理邓懿君认为经济的高质量发展体现在效率经济、科创经济、数字经济、绿色经济、消费经济和服务经济六大方面。中国商业地产的十四五发展也将以高质量为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，产业互联网、绿色建筑、城市更新等商业地产核心趋势将在未来五年更加深刻地影响整个行业的发展。

    经历了跌宕起伏的2020年，北京甲级写字楼市场在2021年第一季度迎来了强势开门红。邓懿君分析，一季度全市场净吸纳量超过23万平方米，刷新近十年单季度净吸纳量的新高。得益于强劲的需求反弹，空置率在有20万平方米新增供应量的情况下环比下降0.7个百分点至18.8%。在租金方面，市场平均租金依然处于下降通道，但降幅持续收窄，达到346.4元每月每平米，个别子市场的租金已经出现企稳回升的迹象。

    市场新增需求表现超预期主要有三个方面的原因，高力国际华北区董事总经理严区海分析，

第一，宏观经济快速复苏为企业扩张创造了良好的经济环境，2020年中国经济的正增长，以及疫情恢复期间相对宽松的货币和信贷环境，都为企业在2021年持续扩张奠定了良好基础；

第二，受抑制的企业扩张需求持续释放，2021年一季度签约的很多大宗租赁成交来源于去年下半年开始洽谈的在途项目，最终签约确定时间发生在2021年一季度，今年一季度所呈现的新增需求爆发式复苏也可以说是去年需求复苏的强势延续；

第三，互联网科技和金融企业持续扩张助力新增需求爆发，互联网科技和金融行业在一季度需求中表现强势。除一季度已经签约的交易外，目前在谈的大宗租赁项目也以金融和互联网科技类企业为主，并可能会在未来的2-3个月内完成交易。

    科技企业拉动所在板块需求上涨

    在子市场的表现方面，高力国际华北区研究部董事陆明表示，东部市场和新兴市场是此次需求复苏的主要区域。东部的CBD、燕莎和望京酒仙桥以及新兴的丽泽区域，在一季度均出现不同程度的快速去化。一方面，租金的回调进一步凸显出东部市场的性价比优势；另一方面，近年来东部市场中的优质新项目也为大面积租户提供了更多选择。

    值得注意的是，望京-酒仙桥区域受益于互联网科技行业的持续快速扩张，整体市场空置率在一季度降至7.7%，并从租户市场转变为业主市场，区域平均租金在一季度逆势上涨3%，成为首个租金出现明显触底企稳回升的子市场，进一步凸显了该区域的产业优势。丽泽区域的快速去化一方面源于区域的高性价比，另一方面得益于华为的入驻，其引领和带动效应将在未来2-3个季度进一步显现。

    “虽然一季度新增需求出现创纪录的强势反弹，但并未从根本上改变整体市场处于供大于求的现状”，高力国际华北区董事总经理严区海分析，北京写字楼市场新增需求增长的可持续性，将决定整体市场空置率的上升幅度，以及租金探底企稳所需的时间。市场大幅的季度新增需求反弹或将不可持续，季度新增需求后续将会逐步回归到疫情前的水平。

    “我们依然维持市场处于三期叠加的判断，依然维持宏观经济增长稳步复苏，北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个基础宏观条件，并预计空置率在2021年触顶和租金探底的基本研判”，高力国际华北区董事总经理严区海说。

    大宗交易市场投资者交易活力回暖

    在大宗交易方面，高力国际中国区资本市场及投资服务部董事总经理汪蓓指出，北京投资市场逐步回暖，得益于境内自用买家及投资者活跃度的快速恢复，一季度北京市场共有9笔大宗交易，成交数量超过2020年下半年之和。虽然成交总额环比减少约22%，共计约人民币67亿元，但通过对投资类交易的成交数量及金额占比的分析，我们发现投资者的交易活力已然回暖，其交易数量约占56%，交易金额则约占83%，投资交易占比已基本恢复至疫情前的水平。

    从物业的角度来看，一季度办公楼物业依然是最主要的成交标的，主要得益于北京市场有限的未来供应及快速复苏的办公需求。高和资本、金茂资本及首开股份以约26.5亿元完成了对位于中关村板块的启迪科技大厦D栋办公楼的收购，该交易也成为了一季度北京单笔金额最大的交易，该项目位于中关村板块门户位置，此前主要租户为知名互联网企业，上述买家将在交易后对该物业进行升级改造，预期将其租金提升至市场水平。一季度，由铁狮门以约21亿元的代价完成了辉盛阁国际公寓的收购，该项目地理位置优越且可散售退出，因此得到了投资者的青睐。

    高力国际华北区资本市场及投资服务部副董事闫寒认为，随着北京甲级办公供应低谷期的临近及投资窗口期的缩短，投资者对于北京大宗交易市场依然持续看好，来自国企、金融机构等在内的自用买家依然持续关注核心区域，受益于线上经济发展及互联网企业的扩张需求，中关村、上地板块的办公物业有望持续吸引市场关注。